同样是租办公室，两家公司的账完全不一样：一家按年计租金费用，另一家在租赁开始日就确认了一笔「使用权资产」和一笔「租赁负债」，之后每年提折旧、算利息。差别不在业务，在执行的会计准则。
核心判断
- 结论执行《企业会计准则第 21 号——租赁》的企业，承租方除短期租赁和低价值资产租赁外，不再区分融资租赁与经营租赁，均应确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和确认利息费用。
- 依据《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号修订）第十四条规定，在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用本准则简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
- 边界属于短期租赁，可不确认使用权资产
一、条文给出的答案
《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号修订）第十四条规定，在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用本准则简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
该准则规定，短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁；低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
该准则第十六条规定，租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量；计算现值时，应当采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
该准则第十八条规定，使用权资产应当按照成本进行初始计量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励）、发生的初始直接费用，以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
该准则规定，承租人对使用权资产应当参照固定资产准则计提折旧；对租赁负债应当按照固定的周期性利率计算利息费用，计入当期损益。
《小企业会计准则》第三十七条规定，小企业租入固定资产支付的租金，应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或者当期损益；发生的初始直接费用，应当计入当期损益。
二、争议的实质
一种说法是：租赁就是每年付租金。理由是，记费用最直观。
另一种说法是：新准则要上表。理由是，租进来的资产也是资产。
分歧的落点：两套准则的差别不是技术细节，而是资产负债表的面貌。执行企业会计准则的企业，长期租约要「上表」：资产总额上升、负债总额上升，资产负债率随之变化，可能影响贷款、投标资质与业绩考核。执行小企业会计准则的企业则保持「表外」处理。因此，选哪套准则不只影响账，还影响财务指标的呈现。
三、用数字说话
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 新准则适用范围 | 除短期租赁与低价值资产租赁外全部上表 |
| 短期租赁 | 租赁期不超过 12 个月 |
| 折现率 | 租赁内含利率，否则用增量借款利率 |
| 使用权资产 | 租赁负债 + 预付租金 + 初始直接费用 + 复原成本 |
| 后续计量 | 使用权资产计提折旧，租赁负债确认利息 |
| 小企业会计准则 | 直线法计入费用，不上表 |
四、例外与它的理由
- 租赁期 10 个月：属于短期租赁，可不确认使用权资产
- 租赁期 13 个月：超过 12 个月，一般应上表
- 单项低价值资产：可选择简化处理
- 执行小企业会计准则：不确认使用权资产
- 租赁期变更：重新计量租赁负债
- 含续租选择权：合理确定将行使的，计入租赁期
五、实务中的一次判断：租了五年办公室，资产少记八百万
事实：某科技公司执行企业会计准则，租入办公楼五年，年租金 200 万元，未确认使用权资产与租赁负债，每年直接计入管理费用。年度审计被要求调整。
争点：五年期经营租入的办公楼，是否需要确认使用权资产？
裁判逻辑：依据《企业会计准则第 21 号》第十四条，除短期租赁和低价值资产租赁外，承租人应对租赁确认使用权资产和租赁负债。该公司租赁期五年，既非短期租赁，办公楼也不属于低价值资产，应确认使用权资产与租赁负债。按增量借款利率折现后，租赁负债约 800 万元，使用权资产同额确认；每年计提折旧约 160 万元、确认利息费用约 40 万元，与直接计租金费用的金额存在差异。
启示：同一份租约，在两套准则下是两张不同的报表。选准则之前，先想清楚报表要给谁看。
六、把判断变成流程
- 确认企业执行企业会计准则还是小企业会计准则
- 梳理全部租赁合同，判断是否属于短期或低价值租赁
- 确定租赁期，评估续租与终止选择权
- 选择折现率：内含利率优先，否则用增量借款利率
- 计算租赁负债现值与使用权资产初始成本
- 按月计提折旧并确认利息费用
- 小企业按直线法计入费用，并在附注中披露
七、风险与后果
- 长租约未上表：少计资产与负债
- 折现率选用随意：计量不准确
- 未评估续租选择权：租赁期估计错误
- 两套准则混用：报表口径不一致
常见追问
小企业必须用新租赁准则吗？
不必须。执行小企业会计准则的，经营租赁按直线法计入费用即可。
租金免租期怎么处理？
新准则下纳入租赁付款额整体折现，在租赁期内平均分摊影响；小企业准则下按直线法在整个租赁期内分摊。
租赁负债要付利息吗？
会计上是「确认利息费用」，不是真的付给出租方，而是负债随时间推移增加的账面利息。
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