契税由承受方缴纳，这一点经常被搞反。企业买房产，买方交契税；企业卖房产，卖方不交。搞清这一条，一半的错误就避免了。另一半在计税依据上：成交价格明显偏低的，税务机关有权核定。
核心判断
- 结论在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，税率为 3% 至 5%。
- 依据《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
- 边界税务机关核定
一、依据与适用条件
《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
该法第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
该法第四条规定，土地使用权出让、出售，房屋买卖，契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
该法第六条规定了六类免征情形，包括国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施，非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助等。
财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号规定，个人购买家庭唯一住房面积为 140 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5% 征收。
二、两种对立的理由
一种说法是：谁签合同谁交。理由是，买卖双方都签了，各交一半。
另一种说法是：只有承受方交。理由是，契税是「承受」税，卖方不承担纳税义务。
分歧的落点：契税的纳税义务人是承受方，即买方。实务中常出现合同约定「税费各付」或「卖方承担全部税费」，这只是民事约定，不改变法定纳税义务人。若卖方代缴后买方违约，卖方只能依合同追偿，不能要求税务机关退税。
三、量化判断标准
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 基本税率 | 3% 至 5% |
| 个人首套 140㎡ 以下 | 1% |
| 个人首套 140㎡ 以上 | 1.5% |
| 个人二套 140㎡ 以下 | 1% |
| 个人二套 140㎡ 以上 | 2% |
| 计税依据 | 成交价格 |
四、反转点在哪里
- 价格明显偏低：税务机关核定
- 以房抵债：视同转让，承受方缴
- 继承：法定继承免征
- 夫妻更名：免征
- 企业改制重组：符合条件可免
五、以案说法：合同写「税费各付」，卖方被追缴契税
事实：某公司出售一处厂房给另一企业，合同约定「一切税费由卖方承担」。买方未申报契税，税务机关向买方下达追缴通知，买方向卖方追偿。
争点：合同约定由卖方承担全部税费，能否改变契税的纳税义务人？
裁判逻辑：依据《契税法》第一条，承受土地、房屋权属的单位和个人为纳税人，法定义务人为买方。合同约定属于民事安排，不改变税法上的纳税义务人。税务机关向买方追缴契税及滞纳金合法；买方缴清后可依合同向卖方追偿。
启示：税法上的「纳税人」是法定的，合同能约定谁出钱，不能约定谁纳税。约定由对方承担，只是把「谁掏钱」转移了，「谁被追缴」没变。
六、把判断变成流程
- 明确承受方为纳税义务人，由买方申报
- 按合同成交价格申报，不按评估价或账面价
- 价格明显偏低的，提前准备正当理由说明
- 符合条件的免税情形，留存证明材料
- 企业改制重组适用免税的，核对是否符合条件
- 缴纳后留存完税凭证，作为产权登记依据
七、失误的代价
- 由卖方申报：纳税主体错误
- 按账面净值申报：计税依据偏低
- 未申报先过户：无法办理产权登记
- 免税条件不符：被追缴
常见追问
契税什么时候交？
纳税义务发生时间为签订权属转移合同的当日，或取得其他具有权属转移合同性质凭证的当日。应在办理权属登记前申报缴纳。
企业之间无偿划转房产要交契税吗？
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，免征契税。需符合「同一投资主体内部」的条件。
买房后又退房，契税能退吗？
在办理权属登记前退房的，可申请退还已缴契税；已办理权属登记的，需先办理注销登记，再申请退还。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
