一方出地、一方出钱，建成后分房。这种模式在房地产行业很常见，但税务处理比想象中复杂：出地方转让了部分土地使用权，出资方提供了建造服务，双方都可能产生纳税义务。
核心判断
- 结论对于一方出地、一方出资的合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
- 依据财税字〔1995〕48 号文件规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
- 边界土增税暂免
一、规则落点
财税字〔1995〕48 号文件规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
财税〔2016〕36 号附件 1 第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。转让土地使用权属于销售无形资产。
该办法第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
国税函〔2010〕220 号文件规定，房地产开发企业以自己名义立项，委托其他单位施工建设，建成后分配给被拆迁户的房屋，视同销售，应按规定计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。
二、争议的实质
一种说法是：分房自用免税，合作建房没税。理由是，48 号文写得很清楚。
另一种说法是：免的是土增税，别的照缴。理由是，增值税、契税各有规则。
分歧的落点：48 号文免的是土地增值税，且限于「建成后按比例分房自用」。增值税上，出地方以土地换房屋，属于有偿转让土地使用权；出资方以建造服务换房屋，属于有偿提供建筑服务，双方都要缴增值税。契税上，双方各自承受了房屋权属，都要缴。因此合作建房不是「免税模式」，而是「土增税暂免、其他税照缴」。
三、算一遍就清楚
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 土增税 | 分房自用暂免，转让则征 |
| 增值税（出地方） | 转让土地使用权，9% |
| 增值税（出资方） | 建筑服务，9% |
| 契税 | 承受方按公允价值缴纳 |
| 企业所得税 | 按公允价值确认收入 |
| 分房比例 | 按合同约定 |
四、结论在什么条件下反转
- 按比例分房自用：土增税暂免
- 分得房屋后转让：征收土增税
- 一方收取固定收益：可能被认定为土地使用权转让
- 出资方以自己名义立项：视同销售
- 房屋登记在双方名下：各自缴契税
- 合作方为关联企业：需符合独立交易原则
五、实务中的一次判断：分房自用免了土增税，增值税没免
事实：某企业以土地出资、开发商出资建设，建成后按 4:6 分房，双方各自自用。企业认为「合作建房免税」，未申报增值税。
争点：合作建房分房自用，是否需缴纳增值税？
裁判逻辑：依据财税字〔1995〕48 号，合作建房按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但增值税方面，企业以土地使用权换取房屋，属于有偿转让土地使用权，应按销售无形资产缴纳增值税；开发商以建筑服务换取房屋，应按建筑服务缴纳增值税。该企业未申报，被要求补缴增值税及附加约 900 万元，并加收滞纳金。
启示：「合作建房免税」免的是土增税，不是所有税。土地换房子，在增值税上就是两笔交易。
六、动作分解
- 明确合作模式：分房自用还是固定收益
- 签订规范的合作建房协议，约定分房比例
- 出地方按转让土地使用权申报增值税
- 出资方按建筑服务申报增值税
- 双方各自就分得房屋缴纳契税
- 分得房屋再转让的，按规定缴纳土增税
- 留存立项文件、施工合同、分配方案
七、常见错误及其后果
- 误以为全免税：漏缴增值税
- 分配比例不明确：计税依据争议
- 以固定收益掩盖分房：重新定性
- 未缴契税：无法办证
常见追问
合作建房要成立项目公司吗？
可成立也可不成立，成立的按股权合作处理，税务后果不同。
出地方的土地成本怎么扣？
土增税清算时，按取得土地使用权支付的金额扣除。
分房后出租要缴什么税？
房产税从租计征 12%，增值税按不动产租赁 9%。
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