买地买房要缴契税，税率 3% 至 5%。计税依据通常是成交价格，但赠与、交换、划转、抵债等情形各有规则。合同解除、权属撤销的，已缴契税还能退。
核心判断
- 结论契税税率为 3% 至 5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内提出，报同级人大常委会决定。
- 依据《契税法》第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
- 边界可申请退税
一、规范依据与射程
《契税法》第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
《契税法》第四条规定，土地使用权出让、出售，房屋买卖，契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格；土地使用权互换、房屋互换，契税的计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。
《契税法》第五条规定，契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
《契税法》第十二条规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
《契税法》第六条规定了免征契税的情形，包括国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施，非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助等。
财政部、税务总局公告 2021 年第 23 号规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配款及其他各种费用。
二、两种说法各有道理
一种说法是：按合同价缴就行。理由是，合同写了多少钱就是多少。
另一种说法是：还要看配套费、补偿费。理由是，成交价格是广义的。
分歧的落点：「成交价格」不等于「合同上写的购房款」。以出让方式取得土地使用权的，计税依据还包括城市基础设施配套费、各种补偿费；以买卖方式取得房屋的，还包括装修款、附属设施价款等。此外，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定。契税的另一个易错点是「先税后证」：不缴契税办不了产权登记。
三、算一遍就清楚
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 税率幅度 | 3%—5% |
| 出让/买卖 | 成交价格 |
| 赠与 | 参照市场价格核定 |
| 互换 | 价格差额 |
| 退税条件 | 合同无效或被撤销且未办登记 |
| 滞纳金 | 按日万分之五 |
| 纳税义务发生 | 签订权属转移合同当日 |
四、边界条件
- 合同解除且未登记：可申请退税
- 已办产权登记：一般不退
- 互换价格相等：计税依据为零
- 法定继承：免征
- 夫妻间变更：免征
- 改制重组：符合条件可免征
五、案例复盘：合同解除了，契税能退吗
事实：某公司签订厂房买卖合同并缴纳契税 120 万元，后因对方违约合同解除，尚未办理产权登记。企业认为「税已缴，退不了」。
争点：权属转移合同解除后，已缴契税能否退还？
裁判逻辑：依据《契税法》第十二条，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。本案合同已解除且未办理产权登记，符合退税条件，可申请退还 120 万元。若已办理产权登记，则一般不予退还，需通过后续交易处理。
启示：契税的退税窗口，止于「办理产权登记」那一刻。登记之前解除，钱还能拿回来。
六、落地动作
- 确认交易类型：出让、买卖、赠与、互换
- 按对应规则确定计税依据
- 出让土地的，将配套费、补偿费计入
- 签订合同当日即产生纳税义务，按期申报
- 未办登记前合同解除的，及时申请退税
- 核对是否符合免税情形
- 留存合同、付款凭证、评估报告
七、风险清单
- 计税依据漏算配套费：少缴税款
- 未按期申报：滞纳金
- 退税超期：无法退还
- 误判免税情形：被追缴
常见追问
契税什么时候缴？
纳税义务发生时间为签订权属转移合同当日，应在办理权属登记前缴纳。
精装修房按什么价缴？
按合同确定的成交价格，含装修价款。
法拍房要缴契税吗？
要。承受方按成交价格缴纳契税。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
