房产自用按余值缴 1.2%，出租按租金缴 12%。同样是房子，两种计征方式税负可能差好几倍。更复杂的是免租期、无租使用、投资联营等特殊情形，用哪种方式，规则写得很细。
核心判断
- 结论房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率 12%；房产自用的，依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率 1.2%。
- 依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。
- 边界按租金 12%
一、条文给出的答案
《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。
财税〔2010〕121 号文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
财税〔2009〕128 号文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
该文件规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
该文件规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计征房产税。
二、两种说法各有道理
一种说法是：出租就按 12%，没什么可选的。理由是，条例写得很明确。
另一种说法是：特定情形按余值。理由是，免租期、融资租赁、投资联营。
分歧的落点：「出租按 12%」是一般规则，但有四类例外按余值计征：免租期（由产权所有人按原值缴）、融资租赁（承租人按余值缴）、投资联营共担风险（按余值）、无租使用（使用人按余值代缴）。这些例外往往税负更低——按余值 1.2% 通常远低于按租金 12%。因此租赁合同的条款设计（是否设免租期、是否共担风险）会直接影响房产税。
三、量化判断标准
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 从租税率 | 12% |
| 从价税率 | 1.2% |
| 扣除比例 | 10%—30% |
| 免租期 | 产权所有人按原值缴 |
| 融资租赁 | 承租人按余值缴 |
| 投资联营共担风险 | 按余值缴 |
| 无租使用 | 使用人代缴 |
四、反转点在哪里
- 正常出租：按租金 12%
- 约定免租期：免租期按余值缴
- 融资租赁：承租人按余值缴
- 投资联营共担风险：按余值缴
- 收取固定收入不担风险：按租金 12%
- 个人出租住房：减按 4%
五、实务中的一次判断：免租期三个月，房产税没少缴
事实：某公司将自有写字楼出租，年租金 600 万元，合同约定前三个月免租。企业认为免租期无租金收入，未申报房产税。
争点：租赁合同约定免租期，免租期间是否需缴纳房产税？
裁判逻辑：依据财税〔2010〕121 号，对出租房产，租赁合同约定有免收租金期限的，免租期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。该企业免租三个月，应按房产余值计算缴纳，而非零申报。若房产原值 5000 万元，减除 30% 后余值 3500 万元，三个月应缴房产税约 10.5 万元。未申报构成少缴税款，需补缴并加收滞纳金。
启示：免租不等于免税。合同里写「免租」，税务上仍要按房产余值算一遍。
六、动作分解
- 区分自用、出租、投资联营等不同情形
- 出租的按租金收入 12% 申报
- 约定免租期的，免租期按房产余值申报
- 融资租赁的，由承租人按余值缴纳
- 投资联营的，按是否共担风险判断计税方式
- 个人出租住房的，适用 4% 优惠税率
- 留存租赁合同、租金发票、产权证明
七、失误的代价
- 免租期零申报：少缴税款
- 融资租赁主体判断错误：漏缴
- 投资联营按租金计税：税负偏高
- 租金明显偏低：可能被核定
常见追问
租金明显偏低会被调整吗？
会。无正当理由的偏低租金，税务机关可参照市场价格核定。
个人出租住房税率多少？
减按 4% 征收房产税。
免租期要开票吗？
无租金收入，一般不开票，但需申报房产税。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
