自用房产按房产原值缴房产税。很多企业只把房屋造价计入原值，忘了地价、附属设备、装修。原值算低了，短期少缴，长期被查出来要补税加滞纳金。
核心判断
- 结论房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2%。
- 依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。
- 边界从价计征 1.2%
一、算一遍就清楚
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 从价计征税率 | 1.2% |
| 扣除比例 | 10%—30% |
| 从租计征税率 | 12% |
| 地价计入 | 必须包含 |
| 容积率低于 0.5 | 按建筑面积 2 倍计算土地面积 |
| 附属设备 | 并入房产原值 |
| 改建扩建 | 相应增加原值 |
二、条文给出的答案
《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。
财税〔2008〕152 号文件规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
财税〔2010〕121 号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
国税发〔2005〕173 号文件规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
该文件规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
财税〔2008〕152 号文件规定，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
三、争议的实质
一种说法是：地价是无形资产，不算房产原值。理由是，会计上分开记的。
另一种说法是：税法明确要包含地价。理由是，会计怎么记不影响。
分歧的落点：这是房产税检查中最常见的补税点。会计上土地使用权计入无形资产、房屋计入固定资产，看起来很清晰；但税法明确要求房产原值包含地价，无论会计如何核算。另一个高频遗漏是中央空调、电梯、消防、智能化设备等附属设施——会计上可能单列为设备，税法上必须并入房产原值。
四、反转点在哪里
- 自有自用房产：从价计征 1.2%
- 出租房产：从租计征 12%
- 容积率低于 0.5：按建筑面积 2 倍计地价
- 更换附属设备：可扣减原设备价值
- 易损零配件：更新不计入原值
- 免租期：按房产余值计征
五、案例复盘：地价没算，补税两百万
事实：某企业自建厂房，房屋造价 6000 万元计入固定资产，土地出让金 4000 万元计入无形资产。房产税按 6000 万元原值申报，减除 30% 后余值 4200 万元，年缴房产税 50.4 万元。
争点：房产原值是否应包含取得土地使用权的价款？
裁判逻辑：依据财税〔2010〕121 号，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。该企业应按 1 亿元原值申报，减除 30% 后余值 7000 万元，年缴房产税 84 万元，每年少缴 33.6 万元。三年累计补税约 100 万元，加收滞纳金后合计约 130 万元。此外，中央空调、电梯等附属设备若单独记账未并入，还需进一步调整。
启示：房产税看的是「房子的全部成本」，不是「固定资产科目里的数」。地价、附属设备，一样都跑不掉。
六、落地动作
- 汇总房屋造价、土地价款、附属设备价值
- 核对容积率，低于 0.5 的按规定计算地价
- 将中央空调、电梯、消防、智能化设备并入原值
- 改建扩建的，相应增加原值
- 更换设备的，扣减原设备价值
- 按当地规定的减除比例计算余值
- 留存造价决算、土地出让合同、设备清单
七、失误的代价
- 地价未计入：补税加滞纳金
- 附属设备未并入：原值偏低
- 改建未增加原值：少缴税款
- 容积率计算错误：地价分摊不当
常见追问
土地价值按什么时点计入？
按取得土地使用权支付的价款及相关成本费用计入，不随土地增值调整。
独立于房屋的设备要计入吗？
不需要。只有以房屋为载体、不可随意移动的附属设备才计入。
减除比例各地一样吗？
不一样，由各省在 10%—30% 幅度内确定。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
