房子还没交付，预收款已经收到。企业所得税上，这笔钱要按预计毛利率算出「预计利润」先缴税；等到完工年度，再按实际毛利调整。一预一调，中间的资金成本不小。
核心判断
- 结论房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
- 依据国税发〔2009〕31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
- 边界按预计毛利率计算
一、用数字说话
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 省会城市城区 | 预计毛利率不低于 15% |
| 地级市城区 | 不低于 10% |
| 其他地区 | 不低于 5% |
| 经济适用房等 | 不低于 3% |
| 预缴方式 | 分季或分月 |
| 完工判断 | 竣工备案、投入使用、初始产权证明三者之一 |
| 成本结算终止日 | 汇算清缴前确定，不得滞后 |
二、规则落点
国税发〔2009〕31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
该办法第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%；开发项目位于其他地区的，不得低于 5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。
该办法第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
该办法第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。
该办法第三条规定，企业出现下列情况时，应视为开发产品已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
三、对立观点与它们的软肋
一种说法是：预收款不用缴企业所得税。理由是，收入还没确认。
另一种说法是：要按预计毛利率预缴。理由是，这是房地产的特殊规则。
分歧的落点：房地产企业的所得税采用「预计毛利率预缴 + 完工年度调整」的双轨制。预收款阶段按预计毛利率计算预计利润缴税，目的是防止税款长期滞后。完工年度再按实际毛利调整，多退少补。因此「完工时点」的认定极为关键：竣工备案、开始投入使用、取得初始产权证明，三者满足其一即视为完工。推迟完工认定，会导致调整滞后。
四、结论在什么条件下反转
- 未完工年度：按预计毛利率计算
- 完工年度：按实际毛利调整差额
- 实际毛利低于预计：形成可抵扣差异，可退税
- 实际毛利高于预计：补缴税款
- 未按期结算成本：税务机关可核定
- 已完工未确认：被要求调整
五、以案说法：预计毛利交了三千万，实际是亏的
事实：某项目在 2021 至 2023 年累计预收款 6 亿元，按 15% 预计毛利率计算，累计缴纳企业所得税约 2250 万元。2024 年项目完工，实际毛利率仅 3%，按实际计算应缴约 450 万元。
争点：完工年度实际毛利低于预计毛利，多缴的税款如何处理？
裁判逻辑：依据国税发〔2009〕31 号第九条，开发产品完工后，应将实际毛利额与预计毛利额的差额计入完工年度应纳税所得额。本案实际毛利 1800 万元，预计毛利 9000 万元，差额 -7200 万元，应冲减完工年度的应纳税所得额，形成多缴税款，可申请退税或抵减以后年度应纳税额。企业需在完工年度及时结算计税成本，并提供成本核算资料，否则税务机关有权核定。
启示：预计毛利率是「先按高的算」，完工后再「按实的调」。调的方向可能是退，但前提是成本算得清。
六、可执行的操作清单
- 按项目所在区域确定适用的预计毛利率
- 分季计算预计毛利额并预缴
- 跟踪完工时点，及时确认
- 完工年度汇算清缴前完成计税成本结算
- 计算实际毛利与预计毛利的差额并调整
- 多缴的申请退税或抵减
- 留存竣工备案、交付记录、成本核算资料
七、风险与后果
- 未按预计毛利率预缴：少缴税款
- 完工未及时确认：调整滞后
- 成本未按期结算：被核定
- 差额未调整：多缴或少缴
常见追问
预计毛利率各地一样吗？
不一样，各省在规定下限基础上确定具体标准。
完工以什么为准？
竣工备案、开始投入使用、取得初始产权证明，满足其一即视为完工。
差额调整在什么时候？
在完工年度的企业所得税汇算清缴时。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
