房地产开发企业销售房子，销售额不是收到的全部房款，而要扣掉对应的土地价款。这项抵减金额往往上亿，但扣除口径很细：哪些土地支出能扣、按什么比例分摊、什么时候扣。
核心判断
- 结论房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
- 依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额 =（全部价款和价外费用 − 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。
- 边界可以抵减
一、判断的量化门槛
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 抵减公式 | （全部价款和价外费用 − 当期允许扣除土地价款）÷ 1.09 |
| 分摊比例 | 当期销售建筑面积 ÷ 可供销售建筑面积 |
| 可扣凭证 | 省级以上财政部门监制的财政票据 |
| 适用范围 | 一般计税方法；简易计税不适用 |
| 台账要求 | 逐项登记，不得超过实际支付 |
| 老项目征收率 | 5% |
二、条文给出的答案
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额 =（全部价款和价外费用 − 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。
该办法第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。
该办法第六条规定，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
该办法第七条规定，一般纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
该办法第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5% 的征收率计税；一经选择，36 个月内不得变更。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36 号附件 2）第一条第（三）项第 10 目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
三、对立观点与它们的软肋
一种说法是：拿地成本那么大，当然要扣。理由是，按发票金额扣就行。
另一种说法是：只扣土地出让金性质的支出。理由是，要按面积比例分摊。
分歧的落点：三个口径要分清。第一，可扣范围：限于向政府部门支付的土地出让金、拆迁补偿费（符合条件的）等，向其他企业支付的股权收购款、在建工程转让款不属于「土地价款」，不能抵减。第二，分摊方法：按「当期销售建筑面积 ÷ 可供销售建筑面积」，可供销售面积不含自持、公共配套等不可售部分，比例一旦确定不宜频繁变动。第三，凭证：须取得省级以上财政部门监制的财政票据，仅取得收据或普通发票不能扣除。此外，抵减只发生在一般计税方法下，选择简易计税的老项目按 5% 征收率全额计税，不涉及抵减。
四、例外与它的理由
- 支付土地出让金并取得财政票据：可以抵减
- 支付股权收购款取得土地：不属于土地价款
- 自持部分面积：不计入可供销售面积
- 公共配套面积：通常不计入可供销售面积
- 选择简易计税的老项目：不得抵减
- 抵减额超过实际支付：台账不实，被调整
五、案例：争点如何被确定：扣了不该扣的一个亿
事实：某房地产企业通过收购项目公司股权取得土地，支付股权款 4 亿元，其中包含土地成本 3 亿元。开发销售时，企业将 3 亿元作为土地价款抵减销售额，减少销项约 2500 万元。
争点：通过股权收购取得的土地，其成本能否作为土地价款抵减销售额？
裁判逻辑：按国家税务总局公告 2016 年第 18 号与财税〔2016〕36 号附件 2，可抵减的是「向政府部门支付的土地价款」，且需取得省级以上财政部门监制的财政票据。股权收购款支付给原股东，不属于向政府部门支付的土地价款，不能抵减。该企业将 3 亿元抵减，减少销项约 2500 万元，应予补缴并加收滞纳金。若企业是通过在建工程转让方式取得土地，转让款同样不属于土地价款，不能抵减；只有直接与政府签订出让合同并支付出让金的，才符合条件。
启示：能抵减的是「交给政府的地价」，不是「为拿地花的钱」。凭证开给谁，决定能不能扣。
六、把判断变成流程
- 归集土地出让合同、出让金票据与支付凭证
- 核对票据是否为省级以上财政部门监制
- 按可售建筑面积计算分摊比例，逐期计算抵减额
- 建立土地价款抵减台账，逐项登记
- 区分土地出让金与股权款、工程款等其他支出
- 自持与公共配套面积不计入可供销售面积
- 简易计税项目单独核算，不作抵减
七、失误的代价
- 股权款充作地价：抵减被否，补税
- 无财政票据：不得抵减
- 分摊比例随意调整：抵减额失真
- 台账缺失：无法证明未超额
常见追问
拆迁补偿费能抵减吗？
符合条件的可以。向政府部门支付或按规定支付的拆迁补偿费用，取得合规凭证的可计入土地价款。
一次抵减还是分期？
按当期销售面积比例逐期抵减，未销售部分待销售时再抵减。
抵减后土地成本还能税前扣除吗？
会计上土地成本仍计入开发成本，按已售面积结转主营业务成本，增值税抵减不影响企业所得税的成本扣除。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
