开发商把几套房子分给股东、抵给施工方、送给关系户，账上按成本结转，认为没收到钱就没有收入。这是房地产税务里最容易被查出来的一个点。
核心判断
- 结论企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
- 依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
- 边界视同销售
一、规则是怎么写的
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
该办法第七条规定，视同销售价格按以下方法和顺序确认：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号附件 1）第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国税发〔2006〕187 号第三条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。
二、两种说法各有道理
一种说法是：没收到钱，也没有合同价，怎么算收入。理由是，按成本转出就很合理。
另一种说法是：三条线都规定要视同销售。理由是，价格有法定顺序。
分歧的落点：视同销售在三个税种上同时发生，但价格确定口径略有差异：企业所得税按「近期同类售价 → 税务机关参照公允价值 → 成本利润率（不低于 15%）」顺序确定；土地增值税按「同一年度同类平均价格 → 税务机关参照市场价格或评估价值」确定；增值税按同期同类销售价格或组成计税价格确定。常见的错误做法有三种：按成本价确认、按账面净值结转不确认收入、或者只在一个税种上作视同销售而其他税种未处理。另需注意，自用或出租但产权未转移的，土地增值税不视同销售，但企业所得税上若所有权未转移、仅改变用途，通常也不确认收入，只调整折旧或成本。
三、用数字说话
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 企业所得税价格顺序 | 近期同类售价 → 公允价值 → 成本利润率≥15% |
| 土地增值税价格顺序 | 同年同类均价 → 参照市场价或评估价 |
| 增值税 | 同期同类价格或组成计税价格 |
| 触发情形 | 捐赠、赞助、职工福利、奖励、投资、分配、抵债、换资产 |
| 不视同销售 | 自用或出租、产权未转移 |
| 纳税义务时点 | 所有权或使用权转移时 |
四、什么情况下答案会变
- 分配给股东：视同销售
- 抵偿工程款：视同销售
- 对外投资：视同销售
- 自用办公、产权未过户：土增税不视同销售
- 出租未转移产权：不视同销售
- 按成本价结转：价格明显偏低，被调整
五、一个真实的争议：抵给施工方的那 12 套
事实：某房企以 12 套住宅抵偿施工方工程款 1800 万元，账上按开发成本 1200 万元结转，未确认销售收入，也未申报增值税与土地增值税。同期同类房源市场均价约 2.1 万元／平方米，12 套合计约 2500 万元。
争点：以房抵债，收入应按成本价还是市场价确认？
裁判逻辑：按国税发〔2009〕31 号第七条，以开发产品抵偿债务应视同销售，价格按近期同类售价确定。本案同期同类均价约 2500 万元，应按此确认收入，而非按成本 1200 万元或抵债金额 1800 万元。增值税上属于有偿转让不动产，按 2500 万元计算销项（或按差额），土地增值税按同年同类均价确认收入并计入清算。企业按成本结转导致少计收入 1300 万元，三个税种均需补缴，并加收滞纳金。正确的做法是在抵债协议中明确房屋公允价值，按公允价值开票、确认收入，同时将抵债金额与房款的差额作为债务重组损益处理。
启示：房子出去了，收入就发生了。收的是钱还是债，不影响视同销售。
六、动作分解
- 梳理开发产品的全部去向：销售、抵债、分配、自用、出租
- 对权属转移的非销售用途逐笔确认视同销售收入
- 按法定顺序确定视同销售价格，取得同期同类售价依据
- 同步申报增值税、企业所得税、土地增值税
- 在抵债、投资协议中明确公允价值，避免价格争议
- 自用或出租未转移产权的，单独核算，不计入销售
- 留存价格依据与内部审批文件备查
七、失误的代价
- 按成本价确认：收入被调增
- 仅一个税种处理：其他税种漏缴
- 自用与销售混同：清算口径错误
- 抵债价格低于市场：被核定调整
常见追问
分配给股东的房子要缴个税吗？
股东为个人的，按「利息、股息、红利所得」或「财产转让所得」处理，企业应按规定扣缴。
成本利润率 15% 是固定的吗？
是下限。主管税务机关可在 15% 以上确定具体比例，用于无法取得市场价格时的核定。
自持物业要视同销售吗？
产权未转移的不视同销售，但转为固定资产后应按折旧在企业所得税前扣除，土地增值税清算时不列收入、不扣成本。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
