房产税有两套算法：自用的按原值减除比例后乘 1.2%，出租的按租金乘 12%。企业最常错的两处：房产原值里没算地价，以及免租期忘了按原值从价计征。
核心判断
- 结论自用房产按房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值，依 1.2% 计算缴纳；出租房产按租金收入依 12% 计算缴纳。
- 依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。
- 边界次月起从租计征
一、判断的量化门槛
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 从价税率 | 1.2% |
| 扣除比例 | 10% 至 30% |
| 从租税率 | 12% |
| 个人出租住房 | 4% |
| 地价 | 计入房产原值 |
| 容积率低于 0.5 | 按建筑面积 2 倍算地价 |
| 免租期 | 按原值从价 |
二、规范依据与射程
《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。
财税〔2010〕121 号规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
财税〔2008〕152 号规定，房屋附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
财税〔2010〕121 号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
房产税按年计算、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。自建房屋自建成之次月起缴纳，购置新建商品房自房屋交付使用之次月起缴纳。
三、学界与实务的分歧
一种说法是：土地在无形资产里，不算房产原值。理由是，会计上分开核算，税务也该分开。
另一种说法是：地价必须计入房产原值。理由是，121 号文明确「无论会计上如何核算」都要包含。
分歧的落点：这是会计准则与税法少见的明确分歧。会计上土地使用权单独计入无形资产摊销，但房产税计税时必须把它并入房产原值。按会计口径算，房产原值会系统性偏低，税额也随之偏低，属于典型的「账做对了、税算错了」。
四、边界条件
- 自用改出租：次月起从租计征
- 出租改自用：次月起从价计征
- 免租期：从价计征
- 中央空调单独入账：仍计入原值
- 大修理停用半年以上：停用期间免征
五、案例复盘：土地两个亿，没进房产原值
事实：某制造企业自建厂房，房产原值 8000 万元，另取得土地使用权支付 2 亿元，计入无形资产。会计按 8000 万元减除 30% 后乘 1.2% 计算年房产税 67.2 万元。
争点：计算房产税时，土地使用权价款是否应计入房产原值？
裁判逻辑：依据财税〔2010〕121 号，房产原值均应包含地价。税务机关核定该厂区容积率为 0.8（高于 0.5），地价 2 亿元应全额计入房产原值，房产原值应为 2.8 亿元，年房产税 235.2 万元。企业三年累计少缴约 504 万元，被追缴并加收滞纳金。
启示：会计把地和房分开，是因为两者摊销年限不同；税法把地和房合并，是因为房产税要按「房连地」的整体价值计税。两套逻辑各有道理，但报税时只能听税法的。
六、把判断变成流程
- 核定房产原值时，先确认土地价款是否已并入
- 计算容积率，低于 0.5 的按 2 倍建筑面积折算地价
- 附属设备与配套设施无论是否单独入账均计入原值
- 出租房产的免租期按原值从价申报
- 建立房产台账，记录原值、面积、用途、启用时间
- 用途变更的，次月起切换计征方式
七、风险清单
- 地价未计入原值：少缴，追缴加滞纳金
- 附属设备未计入：原值偏低
- 免租期未申报：漏缴
- 用途变更未切换：计税方式错误
常见追问
没有产权的房子要交房产税吗？
要看是否实际使用。无租使用他人房产的，由使用人代为缴纳；租入房产再转租的，转租方不缴房产税。
房产税什么时候开始交？
自建房屋自建成之次月起，购置新建商品房自交付使用之次月起，出租房产自交付出租之次月起。
小规模纳税人能减半吗？
可以。符合六税两费减半条件的，房产税在应纳税额基础上减半征收。
声明：本文基于公开政策文件与实务经验整理，仅供专业交流参考，不构成正式税务或法律意见。具体事项请结合企业实际情况，并以主管机关口径为准。引用条文请以官方发布文本为准；转载本文请保留作者、出处与原文链接。
