2016 年 4 月 30 日前开工的房地产项目，可以选择简易计税按 5% 征收率缴纳增值税。这个选择权看起来很美，但放弃它可能更划算，关键看你手上的进项。
核心判断
- 结论房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5% 的征收率计税；一经选择，36 个月内不得变更。
- 依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5% 的征收率计税。
- 边界简易计税更省
一、条文给出的答案
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5% 的征收率计税。
该办法第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
该办法第八条规定，一经选择简易计税方法计税，36 个月内不得变更。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36 号附件 2）第一条第（八）项第 1 目规定，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号附件 1）第十八条规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号附件 1）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
二、两种说法各有道理
一种说法是：5% 比 9% 低，肯定选简易。理由是，老项目进项本来就少。
另一种说法是：简易不能抵土地价款。理由是，要算清两个减项。
分歧的落点：老项目的选择要算两笔账。选简易：按 5% 全额计税，不能抵土地价款，不能抵进项，但税率低、核算简单。选一般计税：按 9% 计税，可以抵减土地价款（往往占房价的 30%—40%），还可以抵进项，但要有票。粗略判断：若土地价款占销售额比例较高（超过 40%）、且后续还有较多进项（如装修、设备），一般计税可能更省；若土地取得早、成本低、几乎无进项，简易计税更省。此外要考虑下游：购房企业需要 9% 专票抵扣的，简易计税只能开 5%，谈判上处于劣势。
三、算一遍就清楚
| 判断项 | 标准 |
|---|---|
| 老项目界限 | 施工许可证开工日期 2016 年 4 月 30 日前 |
| 简易征收率 | 5% |
| 一般计税税率 | 9% |
| 简易计税限制 | 不得抵土地价款，不得抵进项 |
| 锁定期间 | 36 个月 |
| 判断参考 | 土地价款占销售额比例是否超 40% |
四、结论在什么条件下反转
- 土地取得早、成本低：简易计税更省
- 土地价款占比高：一般计税可抵减，可能更省
- 后续装修、设备进项多：一般计税更省
- 下游要求 9% 专票：一般计税更有优势
- 无施工许可证：按承包合同开工日期判断
- 选择后 36 个月内：不得变更
五、实务中的一次判断：选了简易，丢了两千万抵减
事实：某房企老项目销售额 4 亿元，土地价款 1.6 亿元（占 40%），后续装修与设备进项 3000 万元。企业选择简易计税，按 5% 缴纳增值税约 1905 万元。
争点：土地价款占比高的老项目，选择简易计税是否划算？
裁判逻辑：按一般计税测算：销售额 =（40000 − 16000）÷ 1.09 ≈ 22018 万元，销项 ≈ 1982 万元；进项 = 3000 ÷ 1.13 × 13% ≈ 345 万元；应纳税额 ≈ 1637 万元。按简易计税：40000 ÷ 1.05 × 5% ≈ 1905 万元。一般计税少缴约 268 万元。此外，一般计税可开具 9% 专票，对下游企业更有吸引力。企业选择简易计税，主要损失在土地价款不能抵减。若土地是 2010 年前取得的、成本很低（如早期协议出让），则简易计税更优。因此，老项目的选择必须逐项目测算，不能一刀切。
启示：5% 不是答案，是选项。土地价款能不能抵，才是那道题的解法。
六、落地动作
- 逐项目确认是否属于老项目，取得施工许可证或合同开工日期证据
- 测算土地价款占销售额比例
- 统计后续可抵扣进项（装修、设备、服务）
- 分别测算简易计税与一般计税的应纳税额
- 评估下游客户对专票税率的需求
- 作出选择并书面留档，注意 36 个月锁定
- 选择简易的，相应进项作转出，不抵减土地价款
七、常见错误及其后果
- 未逐项目测算：选择失误，长期多缴
- 简易计税仍抵土地价款：少缴税款
- 简易项目进项误抵：进项转出
- 36 个月内变更：不符合规定
常见追问
没有施工许可证怎么判断？
按建筑工程承包合同注明的开工日期判断，在 2016 年 4 月 30 日前的属于老项目。
老项目能部分选简易、部分选一般吗？
可以，按项目分别选择，但每个项目一经选择 36 个月内不得变更。
简易计税可以开专票吗？
可以，按 5% 征收率开具增值税专用发票，下游按 5% 抵扣。
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